Ed eccoci ad una delle questione più discusse in condominio: se gli animali si possono tenere in condominio.
Risposta: sì, si possono tenere.
Quali animali?
Animali domestici.
Normativa di riferimento:
La legge è chiara in tal senso. Ovviamente, la riforma è stata introdotta con la Legge 220/2012, che successivamente, nel 2013, ha aggiunto l’ultimo comma all’art. 1138 c.c. , il quale recita:
“Le norme del Regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici“.
La normativa chiaramente consente di possedere animali domestici, ma non esotici, quindi, no a serpenti, furetti, ragni, iguane, cincillà….
Insomma, cani e gatti sono ben accetti, animali di altro genere, no.
Lo stesso discorso vale per gli animali da cortile, come anatre, oche, galline, capre, pecore…non si possono tenere in condominio.
Perchè? Semplice, per quanto non siano animali pericolosi, sono soggetti ad una rigida normativa sanitaria (che varia da Regione e Regione e anche da Comune a Comune). Sono animali potenzialmente portatori di rare malattie trasmissibili all’uomo, quindi, in una comunità come quella di un condominio, dove non sono possibili controlli sanitari di alcun genere, non sono consentiti.
Senza dimenticare poi che anche le sgradevoli emanazioni odorose di queste bestiole non sarebbero assolutamente ben accette dagli altri condòmini.
Novità nella legge sugli animali in condominio:
Due sono le novità normative che hanno rivoluzionato la materia: la prima, come citato sopra, è la legge n. 220/2012, che ha introdotto l’ultimo comma all’art. 1138 c.c.
L’art. 1138 c.c. riguarda l’istituto del Regolamento di Condominio, specificando quando è necessario predisporlo, disciplandone il contenuto e dettando le maggioranze richieste per la sua approvazione.
L’altra novità in ambito legislativo è la Sentenza di Cassazione n. 3705/2011.
Secondo la Suprema Corte, i Regolamenti condominiali di natura assembleare non possono vietare di tenere animali domestici in condominio.
Gatto domestico
Tipologie di Regolamento condominiale:
Ora, è importante distinguere i due tipi di Regolamento esistenti: quello assembleare e quello contrattuale.
Il Regolamento assembleare viene votato secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 comma 2, quindi non è richiesta l’unanimità deliberativa.
Il Regolamento contrattuale invece viene approvato con il consesnso di tutti i proprietari, quindi è richiesta l’unanimità.
E’ indifferente se siano stati gli stessi condòmini a predisporlo o magari sia stato redatto dall’originario unico proprietario dell’edificio (generalmente, il costruttore). In tale ultimo caso viene allegato agli atti di compravendita delle unità immobiliari e accettato de facto.
Domanda: perchè un Regolamento assembleare non può vietare di detenere animali in condominio?
O qualora sia presente una clausola di tal genere, perchè il disposto della sentenza di Cassazione 3705/2011 ne sancisce l’invalidità?
Risposta al quesito:
Perchè secondo la Suprema Corte le clausole del Regolamento assembleare che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui loro diritti soggettivi. Tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto devono essere approvate e possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i proprietari.
Quindi deve necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli l’intenzione di approvare atti dispositivi che vadano a modificare e/o limitare la sfera giuridica di ciascuno. Ciò detto, è chiaro che in un Regolamento di natura assembleare approvato a maggioranza e non all’unanimità non possono essere contenute disposizioni di questo genere, con particolare riferimento al diritto di proprietà.
Il diritto di proprietà può essere compresso solamente con l’esplicito consenso del suo titolare e il possesso di animali non può fare eccezione a questa regola, perchè non è altro che un’estensione del diritto di proprietà.
In sostanza, solo un Regolamento di natura contrattuale può vietare di tenere animali in condominio, il Regolamento assembleare non può impedirlo.
Tali limitazioni esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito solo il potere di regolamentare la gestione della cosa comune, disciplinandone l’uso e il godimento.
Obblighi del condòmino:
Tuttavia è bene ricordare che tale innovazione legislativa non sottrae il condòmino proprietario dell’animale, ad assumere atteggiamenti di controllo e cura di questo.
I cani e i gatti non possono essere lasciati completamente fuori controllo.
Quante volte l’Amministratore viene sollecitato ad intervenire perchè il cane del vicino abbaia continuamente….o perchè il gatto di un condòmino si intrufola sempre nell’appartamento a fianco al nostro?
In sostanza, a farla da padrona è sempre la regola del buon senso. Ad esempio, chi possiede un cane, non può pensare di lasciarlo solo tutto il giorno, inevitabilmente il povero animale fa l’unica cosa che è in grado di fare sentendosi abbandonato: cercare di attirare l’attenzione abbaiando in maniera ininterrotta.
Altro caso, i cani di grossa taglia non possono essere lasciati liberi di scorazzare nel giardino o nel cortile del condominio, a maggior ragione negli spazi privati di altri condòmini, senza guinzaglio o senza museruola. In quanto animali, sono imprevedibili. Inoltre non è detto che a tutti piacciano i cani o semplicemente ne possono avere paura o temere per i loro bambini.
Altra situazione molto frequente è quella del cane o il micio che sporcano con i loro bisogni le parti comuni. Il proprietario deve avere la correttezza di provvedere a pulire, perchè la regola è sempre la stessa: