Quando ci vuole un Regolamento?
Partiamo subito con la prima domanda.
Quando è necessario dotare un condominio di un Regolamento?
Quando i proprietari sono più di dieci. In tal caso, il Regolamento è obbligatorio.
Sotto i dieci proprietari, il Regolamento è facoltativo.
Perchè ci vuole un Regolamento di condominio?
La ratio giuridica che giustifica la obbligatorietà di un Regolamento consiste nel fatto che la convivenza tra più persone deve essere disciplinata da norme sancite dalla legge.
Pensate a quanto sia difficile condividere uno stesso appartamento e adesso immaginate a quanto sia ancora più complessa la condivisione degli spazi comuni tra tante famiglie.
Se in un condominio ognuno potesse fare quello che vuole, indipendentemente dalla presenza di altre persone, si verrebbero a creare situazioni di vera e propria guerriglia.
Ecco perchè è necessario che esista una sorta di codice di comportamento che agevoli la condivisione e la convivenza tra molti individui che vivono insieme.
In realtà, l’Amministratore viene chiamato continuamente a dirimere situazioni di conflitto tra vicini.
Vuoi perchè il cane del vicino abbaia a tutte le ore del giorno e della notte oppure perchè i bambini degli inquilini del piano di sopra giocano anche durante gli orari di silenzio o perchè gli abitanti del piano terra organizzano barbecue tutti i weekend, con conseguente affumicamnento di chi abita nei piani superiori. I casi di litigio e di discussione sono numerosissimi.
Ciò a conferma che la convivenza è difficile e comporta necessariamente l’applicazione della regola base: il buon senso.
Ambito di applicazione:
Condividere gli spazi comuni e mantenere dei rapporti di vicinato accettabili richiedono impegno e rispetto di regole ben definite.
Il Regolamento contiene norme circa l’uso delle parti comuni (art. 1117 c.c.), stabilisce i criteri di ripartizione delle spese condominiali, detta le regole per il decoro architettonico dell’edificio e richiama tutti gli articoli del codice civile relativi all’amministrazione dello stabile.
Casi specifici:
Nel dettaglio, esso detta norme circa l’uso delle parti comuni:
Spesso in un Regolamento è contenuto un elenco dettagliato di obblighi o divieti a carico dei condomini per l’utilizzo delle parti comuni.
Facciamo degli esempi: rispettare gli orari di silenzio e quiete condominiali; non occupare le parti comuni (cortile, pianerottoli, tunnel dei garages; giardino, lastrici solari) con oggetti privati; non scuotere tovaglie o stendere panni fuori dai davanzali; non apportare modifiche estetiche alle parti comuni senza approvazione assembleare e via dicendo.
Tali regole vanno rispettate al fine di garantire una pacifica convivenza condominiale.
Esso detta i criteri di ripartizione delle spese: in tal caso, il Regolamento non può fare altro che richiamare l’applicazione dell’art. 1123 c.c., secondo cui le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (quota millesimare).
Detta regole per il decoro architettonico: questo spesso costituisce un punto dolente nella gestione di un edificio. Spesso i condomini non si rendono conto che non è possibile intervenire sulle parti comuni come fossero le proprie, in quanto appartengono a tutti, quindi, si può agire su di esse solo previa autorizzazione assembleare e sempre nel rispetto della legge.
Facciamo un esempio classico di parte comune che non viene mai riconosciuta come tale dai condomini: la parete verticale interna del balcone, che per definizione giuridica, è privato. Molti condomini pensano di poter rivestire o tinteggiare tale parte comune convinti che sia di loro esclusiva proprietà, invece no, in quanto è facciata condominiale e come tale è soggetta alla disciplina dell’art. 1117. Nulla può essere fatto senza il benestare dell’assemblea condominiale.
Regole per l’Amministrazione: anche in tal caso, il Regolamento deve fare riferimento agli articoli del Codice Civile che rinviano alla nomina, alla revoca e agli obblighi dell’Amministratore (art. 1129 c.c.), alle attribuzioni dell’assemblea dei condomini (art.1135 c.c.) e alla costituzione della stessa e alla validità delle sue deliberazioni (art. 1136 c.c.).
Quanti tipi di Regolamento esistono?
Infine, ricordiamo che esistono due tipologie di Regolamento condominiale:
Il Regolamento di condominio può essere di due tipi: contrattuale o assembleare.
Esso ha natura contrattuale nei seguenti casi: quando viene approvato da tutti i proprietari, in tal caso si parla di unanimità ed è una situazione più unica che rara, oppure quando viene predisposto dal primo e unico proprietario, generalmente il costruttore dell’edificio, che poi aliena le singole unità immobiliari a terzi, i quali lo accettano de facto nei singoli atti di acquisto (futuri condomini).
E’ molto importante ricordare che solo un Regolamento contrattuale può contenere disposizioni che limitano i diritti soggettivi del condomino. Ad esempio, può vietare di tenere animali in condominio oppure di installare elettrodomestici rumorose in parti private quali balconi e terrazzi.
Il Regolamento ha natura assembleare quando invece viene redatto dall’assemblea dei condomini e approvato secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 comma 2, ossia, metà più uno delle quote millesimari e metà più uno delle teste. In tal caso, possono essere introdotte regole solo destinate all’utilizzo, al godimento e alla manutenzione delle parti comuni, senza poter minimamente menomare i diritti del singolo proprietario.
Inderogabilità:
In ogni caso, le norme del Regolamento non possono in alcun derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.